Q & A
關於都更
1.元捷建設團隊承作都更的優勢為何？
若都更範圍內80%地主有意願，立捷願意無條件開說明會說明都更程序及替地主評估都更效益。若地主選擇立捷團隊服務都更案件，立捷可以免費先行畫圖、試算面積、並試分配，讓每位地主可以知悉要出資多少共同負擔，可分回多少權利價值或是坪數及車位，明確的判斷要不要都更重建新大樓。
2.近期都市更新有修訂那些新法令？
110年5月修正都市更新條例。
111年2月修正臺北市都市更新建築容積獎勵辦法。
109年7月修正臺北市都市更新自治條例。
108年5月修正都市更新建築容積獎勵辦法。
110年10月發布臺北市政府辦理都市更新實施者申請代為拆除或遷移土地改良物實施辦法。
3.都市更新需要多久時間？
多項都更法令大幅修正後，都更原來5-7年，目前大幅縮短為2-3年。劃定更新單元及籌組更新單元階段約需0.5-1年，計畫審查階段約需1-3年，更新事業實施階段/施工階段約需2-3.5年(視建築量體而定)，取得使照及建築認證標章等、登記階段約需0.5-1年，更新事業完成及備查約需0.5年。
4.都市更新需要經過哪些程序？
確認符合政府「都市更新單元」劃定範圍→自行籌組都市更新會或委託都更事業機構協助→都市更新事業概要申請→擬定都市更新事業計畫→權利變換計畫→都市更新審議委員會審核→申請建照→都市更新事業實施(施工)
→分配、接管、移轉(取得使照、登記)→更新事業完成及備查。
5.台北市有制定都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全之法令規定嗎？
110年5月修正的都市更新條例第65條規定，「都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，給予適度之建築容積獎勵；獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地一點五倍之基準容積，且不得超過都市計畫法第八十五條所定施行細則之規定。」但針對合法建築物經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全者，在進行都市更新時，得以該建築基地一點三倍之原建築容積申請容積獎勵。
6.都市更新條例第65條修訂台北市有哪些房屋可以受惠？
合法建築物經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全者，可以較有利(1.3倍原建築容積)的方式申請容積獎勵。
7.都更程序地主何時知道要出資多少共同負擔，可選多少坪數？
一般都市計畫的程序：劃定、都市計畫概要、事業計畫審議均完成，權利變換時委託建築師畫圖及估價師估價分配計算權值，大約2-3年後才知出資多少及可分回多少面積。到時地主已經花費數千萬元都更、建築師、估價師費用出去，若分回面積未達預期，而撤回同意都更，將造成損失的窘境。
8.所有權人可以選擇出資或是不出資嗎？
在自主更新的過程中，所有權人可以選擇銀行100%融資自付更新費用，100%分回最大坪數，另外也可以藉由出售部分面積來抵付更新費用。然若無意願融資且無意願負擔銷售風險，則建議以合建方式辦理都市更新，合建由建商出資，但因分潤關係分回坪數也會減少。
9.地主可以選擇自主更新或是給建設公司代理實施嗎？
當然可以，住戶以自主更新模式參與更新時，可以選擇以自主更新會作為實施者，或是委託更新事業機構(如：規劃單位或建築經理公司)擔任類似實施者功能之單位，協助住戶執行都更的作業流程。
10.自主更新期間地主仍可討論決議給知名建商當代理實施嗎？
當然可以，地主已經一條心，90%同意比例，都更程序一路走下去，地主自己可以自己開立條件，遴選知名建商擔任實施者，這時知名建商省卻許多整合時間，較能一次同意非常優惠條件給地主，讓地主既有最高條件之坪數，又有知名建商之加持，得到最大效益。
11.何謂168專案？
168專案是台北市政府為了加速都市更新審查效率所推出的專案，只要都市更新案件所有權人100%同意，在提送事業計畫後將優先安排進審議會議程，預計將在6個月工作天內審議通過；如果是事業計畫及權利變換計畫併送者，則預計將在8個月工作天內審議通過。
12.何謂都市更新？都市更新有哪些處理方式？
都市更新是為促進都市土地有計畫之再開發利用，改善居住環境與景觀，增進公共利益。都市更新處理方式可分為重建、整建及維護，目前以重建為主。說明如下：
一、重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
二、整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。
三、維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。
13.可以由誰辦理都市更新？
都市更新的重建，可由股份有限公司之都市更新事業機構，或所有權人組成的「都市更新會」辦理。負責籌畫所需資金、協調全部的所有權人、申辦都市更新、申請建照、處理施工過程及細節等。
14.都更條件有哪些？
位於都市計畫區域內，符合地方政府更新單元劃定標準，30年以上合法建築物之重建，或20 年以上合法建築物之整建、維護。
15.都更需要多少費用？
不同的都更方式及都更建築設計，費用金額會有所不同，都更流程中大致會面臨的費用如下:
建築工程費用
權利變換費用
信託及管理費用
稅捐
各項申辦費
其他:如搬遷費、房租等
都市更新有許多細項的費用，且所費不貲，一般民眾通常無法負擔，因此需要建商協助自主更新及銀行團全力支援。
16.辦理都市更新主要的好處有哪些?
都更優點:
改善居住品質及環境，提升房屋抗震功能、建築安全。
房屋建築美觀，提升土地與建物價值。
改善市容、增進公共利益。
另外，辦理都市更新僅需達法定門檻之同意比即可申請，另民眾參與都市更新於開發過程中，其所有權人權益除受都市更新條例保障，更新改建後可享有最高1.5倍法定容積（樓地板面積）獎勵或原建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積外，在實施過程間亦可享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。
17.什麼是建蔽率、容積率?
建蔽率：「建蔽率」指的是房屋投影面積與基地面積的比率。
若一塊土地的面積為100坪，而建物的投影面積為45坪，建蔽率為45%，通常建蔽率比率愈低，留下的空地愈大，建蔽率愈高，則空地面積愈小。
容積率：「容積率」指的是建築坪數與土地坪數的比例。
若台北市第三種住宅區土地，土地的面積為100坪，容積率為225%，每坪土地可蓋2.25坪的容積，若每一樓的樓板面積為45坪，則可蓋5層樓（45*5=225），若再加計免計容積的部分，約可蓋7-10樓。
容積率越高，一坪土地可蓋的坪數就越高。
18.什麼是容積獎勵?
按照臺北市土地使用分區管制自治條例容積管制規定，申請重建房屋，因賣出部分折抵重建費用，或是跟建商合建分屋，最後分回坪數或是室內面積可能比原本的舊屋還少很多。政府為了增加重建誘因，特別除原來法定容積外，再給予都更獎勵容積，增加地主重建的意願。舉例來說，台北市第三種住宅區土地的基地面積1000坪，原有舊屋面積含陽台約2600坪，容積率225%，原本能蓋到1000*2.25=2250坪容積，但如果爭取50%的容積獎勵，則可蓋到2250*1.5=3375坪容積，再加免計容積面積及陽台，更可以蓋到5400坪的權狀面積，這樣舊屋2600坪變成新屋5400坪，外加車位，可以大大增加地主的重建意願。
19.都更真的能一坪換一坪嗎?
都更後住戶可實拿的室內面積，需考量建蔽率、容積率和建商的建築成本、人力成本，以及都更改建期間所有費用，室內面積「1坪換1坪」機會很小！目前市場上大多的合建案，住戶分回約60%到70%，建商的分配約30%～40%，因建商要分潤，住戶跟建商合建，必須有室內面積縮水很多的心理準備。若不想縮水太多，可用都更自主更新的方式，銀行全額融資，賣出部分抵付共同負擔，這樣地主大約可以分回70-75%且可以優先選高樓層，將剩下的2.3.4樓等低樓層賣出抵付共同負擔，這樣對地主是最有利的方式。
20.都更需要多少人同意?
依都市更新條例第29條，都更中的事業概要申請，應取得土地及合法建築物人數與其所有產權面積1/2以上之同意比例後始得提出申請；都市更新條例第37條，事業計畫之土地及合法建築物人數與其所有產權面積之同意比例，則分別為(1)迅行劃定更新地區：1/2；(2)一般更新地區內：3/4；(3)非屬更新地區內自劃更新單元：4/5。另倘同意比例已達事業計畫門檻規定者得免擬具事業概要，可逕行擬訂事業計畫。
21.都更有哪些補助?
為響應臺北市改革都市更新效能行動方案，臺北市鼓勵民眾自主推動都市更新事業，臺北市都市更新處提供分階段補助減輕更新會於推動都市更新過程中的經費負擔，補助項目包含設立都市更新會、擬具都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫等，補助申請階段及時點如下：
（一）設立都市更新會-補助最高新臺幣80萬元
1.籌組階段6個月內-40萬元
2.核准立案階段1年內-40萬元
（二）擬具都市更新事業計畫-補助額度最高新臺幣250萬元
1.與受託專業團隊簽訂都市更新事業計畫之契約1年內-50萬元
2.本府辦理公開展覽期滿後1年內-125萬元
3.都市更新事業計畫核定1年內-75萬元
（三）擬具都市更新權利變換計畫-補助額度最高新臺幣250萬元
1.與受託專業團隊簽訂權利變換計畫之契約1年內-50萬元
2.本府辦理公開展覽期滿後1年內-125萬元
3.都市更新事業權利變換計畫核定1年內-75萬元!
22.委建、合建是什麼?
委建：所有權為地主，過程中以自主更新會或與代理實施者共同合作完成都更重建，更新完所有利益皆為地主所有，無需與建商分潤。發包過程採公開招標，地主可清楚瞭解營建發包單價。因建物100%地主分回，扣除更新重建費用後，可享受更新後之最大的利益。
合建：更新重建過程中，由建商主導，地主與建商按協議後比例分回。資金由建商出錢，代住戶處理所有的流程，較為方便。產權分配的土地比例、建物坪數，由每戶私下需與建商協商，達成分配協議。
23.何謂「權利變換」？
權利變換是更新地區內的土地及合法建物的所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新。
24.都更房地如何分配？
都更完成後，依照更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。
依分配方式條規定於《都市更新條例》第31條,主要為「分配建物」或「現金補償」兩種。權利變換後之土地及建築物扣除折價抵付之共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。
更新後的房屋位置與樓層，原則上以原址原配為主，但是因為重新設計規劃的緣故，如果同一位置有二人以上申請，就先進行協調，如果協議不成，則公開抽籤。
房屋的分配以合法產權持分為依據，頂樓加蓋或是各樓層的違建，都不列入未來房屋分配的計算之中。
關於財務
1. 銀行方面你們建議如何規劃？
我們推薦最低利率的銀行，若是住戶少且單純，也可建議分次撥款，利息馬上節省約一半，幫屋主節省利息支出數百萬元。
2.在危老重建推動的路上，財務是一項棘手的問題，請問民眾想申請危老重建，在重建所需的費用上面，民眾能享有什麼樣的幫助與保障嗎？
危老重建銀行以新屋價值七折左右計算可貸額度，銀行全額貸款履約保證，連貸款利息、租金補貼都可貸，原有貸款也可轉貸，轉貸後本息也可全部計入貸款額度，所有貸款新屋完成轉房貸，還有三年寬限期。所有營建資金政府要求各銀行全力配合100%貸款，利率大幅下降，這是政府的一大德政。
關於建築
1.針對舊屋重建，有何規劃建議？
若是新屋售價每坪100-120萬地區，我們優先建議屋主自地自建方案，可以幫屋主規劃一大一小二戶房屋，大戶規劃成跟舊有房屋差不多坪數，小戶新屋蓋好後賣出支付重建工程費用，有時還可以剩下數百萬現金，這樣就可以輕鬆達到舊屋換新屋，又賺到結構安全及車位。舊屋一坪70-80萬，新屋一坪120萬，坪數增加，房價增加，又外加車位，增值效益可以約2.5倍。
2.停車是舊屋的一大困擾，新屋是否解決停車問題？
沒錯，新屋會根據法規計算法定停車位，一般45-50坪就需要一部（法定規定）停車位，新屋讓家中長輩可以直接停車到地下室，搭電梯回家，一次解決尋找停車位不易及家中老幼進出家門的方便性。大安都更危老重建工作站02-27008858免費幫您評估。
關於危老
1.何謂危老重建條例？
政府為了加速老屋重建所訂定的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，簡稱「危老重建條例」。
2.危老重建重要性？
保障您我生命財產安全。老舊建築物易受地震倒塌受損，亦因應高齡化社會對於無障礙居住環境需求的增加。
3.為何要訂危老重建條例？
傳統都更因面積大，不容易整合，以致耗費了很多年等待，卻看不到成果，因此政府推動危老重建條例，簡單、快速、有獎勵！
4.危老重建條例好處？
免經都市更新審查程序、小基地也可進行重建、改善高齡著居住需求、美化城市及強化房屋耐震係數。
5.危老重建3大利？
(1)容積獎勵最高40%
(2)放寬建蔽率及高度管制
(3)減免稅賦 (5年內申請重建者享有減免)
A.重建期間：免徵地價稅
B.重 建後：地價稅及房屋稅減半徵收2年；未移轉所有權者，房屋稅減半徵收延長10年（共12年）
6.危老重建後，我的房屋坪數會跟之前一樣嗎？
臺北市大安危老重建工作站團隊採取一條龍整合性服務，包括統籌資金、建築設計、營造管理、節稅規劃…等；若地段好，則很有機會坪數可以跟之前一樣甚至更多。
7.跟建商合建方式與自地自建方式差異在哪？
建商合建方式：
合建是無需負擔營建費用，但需跟建商約定好一個比例做房屋分配。
自地自建方式：
自地自建地主需負擔營建、營建管理等相關費用，所創造之坪數全歸地主，利潤較高！
8.現在還來得及申請危老嗎？
目前法令研議修改，2020年5月10日起，時程獎勵10%變成8%，並逐年遞減2個百分點。換句話說，危老時程獎勵將遞減並延長至2025年5月9日止。基地規模達200平方公尺以上，就可得到2%容積獎勵，每增加100平方公尺，可再得0.5個百分點的容獎，最高可得10%。將明訂時程獎勵加上規模獎勵，合計不得超過10%，以免超過現行時程獎勵，導致危老遞案速度又慢下來。
9.很多案件都是數十個建商談過談不成，為何自地自建危老重建方式成功率大增？
因為建商一定是要考慮利潤，加上資訊不對等，屋主沒法得到全方面的資訊，所以對建商防備心很大，大多數地主都希望最後一位簽合建，好替自己爭取額外的利益，在這種不公開透明相互都要獲得最高利益情況下，自然很難達成。如選擇自地自建，全部面積及利潤屋主自己分回的狀況下，較容易達到危老重建的目的。
10.可以來幫住戶開說明會簡介說明危老嗎？
當然可以，我們大安都更危老重建工作站就是替台北市政府宣導危老重建，全部免費，只要屋主相約想要重建區域的大多數屋主，假日或晚上均可，大安都更危老工作站幫市民免費畫圖、估算重建後的面積及重建期間所需負擔的所有費用，讓屋主知悉自己的權益，全盤了解後，再自行討論要不要危老重建。
11.請問為什麼台灣需要盡快進行危老重建？請說明危老重建的急迫性。
台灣地震頻繁，舊有房屋耐震係數僅0.17，僅能抵抗5級地震，不符現行法規耐震係數0.25-0.4，可抵抗6-7級地震。台北市慶幸還沒有五級地震，趁現在有危老獎勵值40%，趕緊危老重建，一次解決重建費用及居住結構安全的問題。 生命安全是最重要的事情，沒有了安全，其他都不重要了。
12.能夠預料地震對房屋的損害嗎？
真的最可怕的地震是先來橫波地震左右搖晃，先造成一樓柱損壞，再來直向震波，上下垂直壓迫，一樓立即遭受壓扁或受損嚴重，所以地震來時，一樓的危險性最高，921地震51,711間房屋全倒，53,768間房屋嚴重損壞，真的需要防範未然。
13.請問危老重建對家中老幼帶來的效益為何？
人口日趨老年化，80歲老奶奶，妻小幼童爬樓梯，上3-4樓舊公寓，又辛苦又危險，給家人一個溫暖堅固的家，是一家之長基本的責任，換了新屋，直接開車搭電梯回家真的很方便，結構又安全。
14.以專業來分析，政府推動的危老條例跟都市更新之間的差異性在哪裡？
危老條例跟都市更新最大的差異在於，危老程序較簡化，都更流程往往要走個10幾年，且危老申請基地沒有最小規模限制，只要都市合法建物房屋老舊即可申請危老，對於基地及所有權人數較少的個案，成案機會相對較高，另都更獎勵採委員會審查機制，獎勵額度較難掌握，危老獎勵項目明確，較容易評估成本及效益。
15. 危老談不成可以轉都更嗎？
都更最大的問題是申請流程繁瑣複雜要5-7年，平均核准大約只有28-30%獎勵值，整個都更事業計畫、權利變換的過程至少要花費2500-3000萬的費用。地下室開挖率有限制，常常要挖到地下4-6層才能滿足需求，興建成本大增。所以，這些都是要克服的問題。
16.是否越早申請優惠越多？
是的，109年5月到111年5月都還有36-40%獎勵值，及稅賦減半徵收的優惠，過了111年5月，地價稅減半徵收2年，及房屋稅最高減半徵收12年的優惠就會沒有了，有意願要危老重建的住戶要好好把握時間。
17. 除了上述這些，還有甚麼對屋主建議或注意事項嗎？
建築技術規則第39條之一，109年7月1日起商業區比照住宅區高度超過21公尺要檢討北向日照。對基地北向不是馬路而是臨地之商業區基地影響很大，7樓或是21米高立即受到影響。希望商業區的屋主趕快詢問認識的建築師或來電0227008858，我們將免費幫您評估及說明。